Sul fronte operativo, il pilastro della tracciabilità è già definito dal Regolamento (UE) 2024/1028 sui dati degli affitti brevi, applicabile dal 20 maggio 2026. Da noi intanto, come sappiamo, la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) anticipa il tema della selezione tra gestione occasionale e attività organizzata riducendo da quattro a due gli appartamenti oltre i quali scatta la presunzione legale di esercizio in forma imprenditoriale ai fini della disciplina delle locazioni brevi.

Le nuove regole in Italia

Nel frattempo, l’Italia interviene sul profilo soggettivo dell’attività. La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) modifica l’art. 1, comma 595, della L. n. 178/2020 sostituendo il riferimento a “quattro appartamenti” con “due appartamenti” e aggiornando la decorrenza all’anno 2026.

In altri termini, dal periodo d’imposta 2026 la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale scatta oltre la soglia dei due appartamenti destinati a locazione breve. Con il terzo immobile in affitto breve dunque c’è l’obbligo di partita Iva.

Il raccordo con l’impostazione Ue è già evidente: Bruxelles costruisce un quadro per regole locali mirate nelle aree in stress, mentre Roma rafforza il discrimine tra gestione privata e attività connotata da organizzazione e ripetitività, con impatti diretti sull’inquadramento e sugli adempimenti. L’effetto combinato, nel 2026, è un settore più “leggibile” per le amministrazioni: da un lato per la soglia interna che spinge verso la qualificazione imprenditoriale, dall’altro per il flusso dati armonizzato europeo che rende più efficace il monitoraggio.