Che cosa si intende per locazione turistica

Nel linguaggio comune la locazione turistica è spesso trattata come una categoria autonoma, quasi una terza via tra affitto tradizionale e struttura ricettiva. Il documento ricorda invece che, dal punto di vista civilistico, si è in presenza di una locazione di immobile ad uso abitativo destinata a esigenze temporanee, con durata limitata e senza finalità di stabilità.

È un contratto che, nella sua essenza, resta ancorato al codice civile (artt. 1571 e seguenti), mentre alcune norme ne delineano il perimetro in modo indiretto, come l’art. 53 dell’Allegato 1 al Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011) e l’art. 1, comma 4, della legge 431/1998 sulla forma dei contratti abitativi.

Un passaggio centrale è la distinzione tra locazione turistica e affitto breve. Quest’ultimo è una definizione fiscale e operativa introdotta dall’art. 4 del d.l. 50/2017: riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni e consente soltanto servizi accessori strettamente connessi all’avvio del soggiorno, come pulizia dei locali e fornitura di biancheria, senza scivolare verso servizi tipicamente alberghieri. È una precisazione tutt’altro che formale, perché attiva regole fiscali specifiche e, soprattutto, la nuova presunzione di imprenditorialità legata al numero di immobili.

Quando è reddito fondiario, quando cambia natura

Il documento propone una mappa chiara: la stessa casa in affitto ai turisti può produrre redditi diversi a seconda di chi concede l’immobile, di come lo concede e di quale organizzazione c’è dietro.

Quando il proprietario o il titolare di un diritto reale si limita a concedere l’immobile in godimento, senza prestazioni ulteriori, il reddito è tipicamente un reddito fondiario, cioè un reddito di fabbricati. Quando invece la dinamica è quella della sublocazione, oppure di un’attività commerciale non abituale svolta fuori da un’organizzazione d’impresa, entrano in gioco i redditi diversi disciplinati dal TUIR.

Il salto di categoria avviene quando la locazione diventa attività d’impresa: a quel punto la tassazione segue le regole dell’art. 55 TUIR e, in parallelo, si impone una lettura più rigorosa del tema IVA.

Il punto è che non si guarda solo al contratto, ma al contenuto economico dell’operazione. La presenza di servizi e l’intensità organizzativa diventano i veri indicatori della trasformazione della locazione in attività di ospitalità.

IVA e servizi: la linea sottile tra affitto e ospitalità

Sul fronte IVA, la questione si gioca spesso su un crinale delicato. La locazione di fabbricati, nella disciplina interna, tende a collocarsi nell’area dell’esenzione prevista dall’art. 10, n. 8, del DPR 633/1972, con eccezioni e casi particolari. Quando però l’operazione si avvicina a prestazioni tipiche delle strutture ricettive, l’IVA torna in campo e il trattamento cambia, anche con riferimento all’aliquota ridotta riconosciuta per molti servizi di alloggio.

Qui i Commercialisti insistono sul criterio sostanziale: il pacchetto non deve assomigliare a un servizio alberghiero. Se la pulizia e la biancheria sono limitate alla consegna iniziale e alla rimessa in ordine alla fine, la fattispecie resta più facilmente leggibile come locazione. Se invece i servizi sono resi durante il soggiorno con regolarità, o se si aggiungono prestazioni ulteriori, l’inquadramento tende a spostarsi verso la prestazione di servizi e, quindi, verso un regime più propriamente imprenditoriale.

Se è reddito fondiario: come si determina l’imponibile e cosa cambia con la cedolare

Quando la locazione turistica resta pura e non diventa impresa, il documento riporta l’attenzione su tre regole che spesso vengono sottovalutate. La prima è che i redditi fondiari seguono il criterio della competenza: rileva la maturazione del canone nel periodo d’imposta, non il momento dell’incasso. È un dettaglio tecnico che, in presenza di pagamenti frazionati o di incassi a cavallo d’anno, può fare la differenza in dichiarazione.

La seconda riguarda la determinazione del reddito imponibile nel regime ordinario IRPEF, dove entra in gioco il confronto tra rendita catastale rivalutata e canone, con la riduzione forfettaria del 5%, e l’applicazione di scaglioni e addizionali.

La terza è l’opzione per la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali e, quando la registrazione è dovuta, sostituisce anche imposta di registro e bollo.

Il documento richiama poi la stretta recente sugli affitti brevi: dal 1° gennaio 2024 l’aliquota ordinaria della cedolare per tali contratti è al 26%, ma si riduce al 21% se il contribuente la applica a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, da individuare in dichiarazione. Non è solo una variazione numerica: in un mercato che spesso ragiona su margini stretti, la scelta dell’immobile agevolato può diventare una decisione strategica, soprattutto per chi gestisce più appartamenti.

La presunzione di imprenditorialità: dal 2026 basta il terzo immobile

Il capitolo più politico, se così possiamo dire, del documento riguarda la presunzione legale di esercizio d’impresa collegata alle locazioni brevi. La legge 178/2020 aveva già introdotto un criterio numerico che, oltre una certa soglia, presume l’attività svolta in forma imprenditoriale.

La legge di bilancio 2026 abbassa ulteriormente l’asticella. Dal periodo d’imposta 2026, superati 2 appartamenti destinati a locazione breve, l’attività si presume svolta come impresa: in pratica, con 3 immobili in questo perimetro si entra automaticamente in un regime diverso, salvo i casi in cui la fattispecie non rientri nei confini dell’art. 4 del d.l. 50/2017.

Il testo mette in evidenza anche le questioni interpretative che questa presunzione porta con sé. La norma parla di immobili “destinati” a locazioni brevi, espressione che, se letta rigidamente, potrebbe far pensare alla semplice pubblicazione di un annuncio. Il documento suggerisce una lettura più coerente con i principi tributari, legando la destinazione al concreto svolgimento dell’attività e ai criteri di imputazione del reddito.

Inoltre, il riferimento agli “appartamenti” è considerato atecnico e perciò viene ricondotto, in via interpretativa, agli immobili abitativi coerenti con l’ambito della cedolare secca, quindi alle categorie catastali del gruppo A con esclusione di A/10.

Resta poi un problema operativo non banale: cosa accade se la soglia viene superata in corso d’anno? Il documento descrive la possibile tensione tra una lettura “a effetto retroattivo” e una lettura “a partire dallo sforamento”, richiamando ragionamenti analogici utilizzati in altri passaggi di regime. È un punto che, in assenza di chiarimenti definitivi, spinge alla prudenza e alla necessità di pianificare per tempo, anche perché, una volta scattata l’impresa, gli adempimenti si moltiplicano.

Quando diventa impresa

La presunzione numerica, tuttavia, non esaurisce il tema. Il documento ricorda che il reddito d’impresa può emergere anche senza superare soglie, quando l’attività è organizzata con i connotati dell’impresa. Per le attività di locazione che non rientrano automaticamente tra quelle dell’art. 2195 c.c., l’art. 55, comma 2, del TUIR richiede proprio questo elemento: l’organizzazione.

Cioè, non basta affittare spesso, né basta avere più immobili: ciò che pesa è l’esistenza di una struttura, anche leggera, capace di coordinare mezzi e risorse. La presenza di personale, l’esternalizzazione stabile di servizi, un sistema di gestione continuativo, la promozione organizzata, la standardizzazione dell’esperienza di soggiorno e, soprattutto, l’offerta di servizi ulteriori rispetto alla mera consegna dell’immobile, sono segnali che possono spostare l’inquadramento dal reddito fondiario al reddito d’impresa. Il documento richiama prassi e orientamenti giurisprudenziali che, in alcune letture, riconoscono organizzazione anche quando l’attività si sostanzia nel coordinamento di capitali e risorse, senza necessariamente un apparato pesante. 

Quando il confine viene superato, cambiano anche le conseguenze pratiche: partita IVA, iscrizioni e comunicazioni al Registro Imprese, possibili posizioni previdenziali, oltre al rispetto delle regole amministrative richiamate, con riferimento anche alle disposizioni più recenti in materia di identificazione e controlli del comparto.

Il ruolo delle Regioni: disciplina amministrativa e riflessi fiscali

Il documento dei Commercialisti dedica poi particolare attenzione al mosaico regionale, perché in Italia il turismo è anche una competenza fortemente territorializzata. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012, le Regioni hanno consolidato la loro centralità nel definire requisiti, comunicazioni e limiti di varie forme di ospitalità, incluse le locazioni turistiche.

La precisazione dei Commercialisti è però cruciale: la qualifica di reddito d’impresa nasce dalla normativa tributaria statale, non da una legge regionale. Eppure, nella pratica, una disciplina regionale può spingere un’attività entro modelli tipici dell’accoglienza organizzata, introducendo soglie e requisiti che, di fatto, rendono l’attività più simile a una gestione imprenditoriale.

Il documento riporta esempi di territori in cui vengono fissati limiti numerici o condizioni oltre i quali la locazione turistica cede il passo a categorie come case e appartamenti per vacanze, oppure a regimi autorizzativi più intensi. In appendice, una ricostruzione ampia e comparata delle discipline regionali mostra chiaramente quanto i confini amministrativi possano variare da un’area all’altra, tra Regioni che fissano soglie e Regioni che puntano soprattutto su comunicazioni e flussi informativi.

ViDA: cosa cambia dal 1° luglio 2028 

Lo sguardo finale è europeo e, per molti operatori, sarà il vero game changer. Il documento richiama il pacchetto ViDA, pubblicato in Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea nel marzo 2025, che interviene sulla direttiva IVA e ridefinisce il ruolo delle piattaforme digitali in alcuni servizi, tra cui l’alloggio di breve durata.

La novità più significativa è il meccanismo del “prestatore presunto”: in determinate condizioni, la piattaforma viene trattata come se fosse lei a fornire il servizio ai fini IVA, con l’obbligo di addebitare, riscuotere e versare l’imposta quando il locatore non comunica un numero IVA valido o non dichiara di applicare l’IVA.

La definizione europea di breve termine, fissata fino a 30 notti consecutive alla stessa persona, tende a uniformare il concetto a livello UE e, al tempo stesso, può generare frizioni con le distinzioni nazionali basate sul contenuto dei servizi resi.

Le scadenze indicano un orizzonte ormai vicino per un settore abituato a cambiare rapidamente: l’operatività è prevista dal 1° luglio 2028, con tempi di recepimento e assestamento che dovrebbero completarsi entro il 1° gennaio 2030.

Non mancheranno certo le criticità, a partire dal possibile effetto sui prezzi via piattaforma rispetto alle prenotazioni dirette e dalle questioni tecniche su aliquote e modalità di calcolo.